Jeśli chcesz kupić własną nieruchomość, to z całą pewnością szukasz różnych opcji i przeglądasz różne ogłoszenia. Na pewno też spotkałeś się z pojęciami takimi jak umowa deweloperska oraz umowa przedwstępna. Warto się im przyjrzeć bliżej i zastanowić się jakie różnice występują pomiędzy tymi dokumentami. Umowa deweloperska a umowa przedwstępna – czym się różnią? Którą powinno się zawierać?

Umowa deweloperska

Zgodnie z ustawą umową deweloperską zobowiązuje dewelopera do ustanowienia albo przeniesienia na nabywcę prawa odrębnej własności po zakończeniu prac deweloperskich. Nabywca z kolei zobowiązuje się do zapłacenia za to prawo. Umowy te nie są zbyt chętnie zawierane przez deweloperów. Nakładają one na nich wiele dodatkowych obowiązków, których wypełnienie jest dość skomplikowane. Oprócz tego umowę taką dość łatwo zerwać w porównaniu z innymi typami umów. Istnieje też coś takiego jak przedwstępna umowa do umowy deweloperskiej, ale jest ona zawierana bardzo rzadko.

Umowa przedwstępna

Można zawrzeć ją w obecności notariusza lub po prostu w formie aktu sporządzonego na piśmie. Na jej podstawie deweloper zobowiązuje się zawrzeć umowę kupna-sprzedaży z nabywcą. Jednakże umowa ta zobowiązuje dewelopera do ustanowienia odrębnej własności nieruchomości oraz wpisaniu tego prawa do księgi wieczystej. W przypadku, gdy zawiera się ją po prostu na piśmie, ale bez notariusza, nabywca pozbawia się możliwości sądzenia się z deweloperem w przypadku, gdy po czasie stwierdzi nieprawidłowości w umowie. W umowie przedwstępnej powinny znaleźć się wszystkie informacje na temat planowanej inwestycji. Powinny też się znaleźć informacje dotyczące sposobu zapłaty oraz ceny nieruchomości. Powinien tam też się znaleźć planowany termin oddania do użytku nieruchomości lub lokalu. Oczywiście umowa przedwstępna nie jest równoznaczna ze sprzedażą lub kupnem nieruchomości. Gdy dom lub mieszkanie będzie już gotowe do odbioru należy podpisać umowę kupna-sprzedaży w formie aktu notarialnego. Umowa przedwstępna jest tylko formą dwustronnej rezerwacji.

Umowa deweloperska a umowa przedwstępna

Różnica pomiędzy tymi dwoma typami umów jest dość duża. Sprowadza się ona do treści zobowiązań zawartych w owych umowach. W przypadku przedwstępnej umowy sprzedaży zobowiązanie dewelopera ogranicza się po prostu do przeniesienia własności na nabywcę. W rzeczywistości nabywca w pewnym sensie po prostu rezerwuje sobie nieruchomość. W przypadku umowy deweloperskiej zobowiązania dewelopera są dużo bardziej rozbudowane i w znacznym stopniu go obciążają. Zgodnie z tą umową deweloper powinien założyć fundusz powierniczy i finansować budowę danego mieszkania lub domu ze środków umiejscowionych w tym funduszu. Umowę deweloperską zawiera się, zanim jeszcze powstanie nieruchomość. W związku z tym umowa jest obciążona dość dużym ryzykiem. Zanim dojdzie do przeniesienia własności minie sporo czasu. Zamrożenie środków nabywcy na rachunku powierniczym ma być pewnego rodzaju formą zabezpieczenia umowy. Ma ona wpływać na to, że żadna ze stron się nie wycofa.

Umowa deweloperska to przeżytek

W porządku prawnym istnieje coś takiego jak umowa deweloperska, ale deweloperzy korzystają z niej niechętnie. Jeśli tylko mogą, to zawierają oni inne formy umowy, które nie nakładają na nich tak wielu dodatkowych obowiązków.
Trzeba też tutaj wspomnieć o sytuacji, w której zawierana jest umowa przedwstępna sprzedaży, mimo że powinna zostać zawarta umowa deweloperska. Dotyczy ona sytuacji, gdy przedmiotem umowy jest mieszkanie lub dom, które jeszcze nie powstały. Jeśli nie zostały jeszcze zbudowane, to nie powinny być obiektem umowy przedwstępnej. Jeśli taka umowa zostanie zawarta, to technicznie rzecz biorąc, jest ona zawarta nieprawidłowo. Zgodnie z przepisami ustawy, jeśli nieruchomość będąca obiektem umowy nie jest jeszcze zbudowana, to konieczne jest utworzenie rachunku powierniczego. Jeśli została zawarta umowa przedwstępna, mimo że lokal nie został jeszcze wybudowany, to może ona zostać uznana za nieważną.