Nie każda nieruchomość ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Jednak, by mogła ona być uwzględniona przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, to inwestor musi zapewnić dojazd na działkę. Najczęściej robi się to po prostu poprzez wyznaczenie odcinków drogi prywatnej – o ile oczywiście jest to możliwe. Jeśli nie ma takiej możliwości, to właściwie nie ma szans na zdobycie pozwolenia na budowę nieruchomości odciętej od drogi. Dlaczego dostęp do drogi publicznej jest taki ważny?

Co to jest droga publiczna?

Droga publiczna to taka droga, która zalicza się do jednej z ogólnych kategorii: krajowej, wojewódzkiej, powiatowej lub gminnej. Musi to być droga, z której swobodnie mogą korzystać wszyscy. Oznacza to, że można na nią wjechać bez konieczności zdobywania specjalnych pozwoleń lub wnoszenia opłat. Co ważne – asfaltowa lub brukowana nawierzchnia nie jest równoznaczna z tym, że pokryta nimi droga jest drogą publiczną. Może się zdarzyć, że indywidualny inwestor także zdecyduje się na takie wykończenie swojej drogi wewnętrznej.

Każdy wychodzi z domu

Planując swój wymarzony dom lub szukając działki pod jego budowę, nie powinniśmy zapominać, że z domu będziemy regularnie wyjeżdżali i wjeżdżali do niego. Musimy mieć więc możliwość korzystania z drogi publicznej. To właśnie po niej będą poruszały się pojazdy ewentualnych służb porządkowych czy też zwykli kurierzy. Dostęp do drogi publicznej jest po prostu obowiązkowy. Inaczej może się zdarzyć tak, że inwestor nie będzie mógł ze swojej działki się wydostać lub też na nią wjechać bez konieczności wnoszenia opłaty właścicielowi drogi.

Kiedy pojawiają się kontrowersje?

Najwięcej kontrowersji związanych z dostępem do drogi publicznej pojawia się w miejscach, w których dopiero rozwija się zabudowa. To właśnie w takich rejonach zdarzają się działki, które nie graniczą z żadną drogą lub też graniczą z drogą, która nie stanowi drogi publicznej. Droga może być własnością sąsiada. Może nawet zdarzyć się tak, że przez lata sąsiad pozwoli na korzystanie ze swojej drogi, ale pewnego dnia – z różnych względów – postanowi zablokować przejazd. W takim wypadku konflikt gotowy, a jego rozwiązanie nie jest łatwe. Bo droga może rzeczywiście i zgodnie z prawem należeć do sąsiada, ale nie zmienia to faktu, że do własnej nieruchomości też trzeba się jakoś dostać. W związku z tym lepiej jest zapobiegać występowaniu takich sytuacji i rozwiązywać ewentualne wątpliwości jeszcze na etapie projektu.
Dostęp do drogi może też zostać utracony poprzez wielokrotny podział działki. Może się więc zdarzyć, że pierwotna działka miała dostęp do drogi publicznej, ale po podziale jej część została odcięta od drogi.

Służebność

Jeśli działka nie ma bezpośredniego dostępu do drogi publicznej to najłatwiej jest ustanowić dla niej służebność innej drogi. Jest to ograniczone prawo rzeczowe, które może zostać ustanowione na mocy umowy, postanowienia sądowego lub zasiedzenia. W przypadku zawarcia umowy należy zawrzeć ją w formie aktu notarialnego z właścicielem drogi. W jej ramach właściciel nieruchomości obciążonej (czyli tej, która ma dostęp do drogi publicznej) wyraża zgodę na korzystanie z określonej części jego nieruchomości na potrzeby przechodu i przejazdu. To jedno z najlepszych rozwiązań, bo służebność ustala się na wiele lat. Co ważne i warto podkreślić, za udostępnienie właściciel drogi może żądać zapłaty. Może to być opłata jednorazowa lub też okresowa. Służebność jest tylko jednym ze sposobów uzyskania dostępu do drogi.

Czy mogę budować na działce bez dostępu do drogi publicznej?

Nie. Prawo budowlane (art. 5 ust. 1 pkt 9 p.b.) wyraźnie zaznacza, że każda nieruchomość musi mieć dostęp do dorgi publicznej. Jeśli go nie ma to nie można uzyskać pozwolenia na budowę. Wszelkie prace budowlane na nieruchomości są więc nielegalne i jeśli będą trwały to może się to skończyć nakazem rozbiórki. Brak dostępu do drogi uniemożliwi także wpisanie nieruchomości do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Dla inwestora oznacza to wyłącznie kłopoty.