Koniecznie trzeba zdawać sobie sprawę, że nieruchomość wspólna jest to jedno z najbardziej istotnych pojęć nie tylko i wyłącznie dla poszczególnych wspólnot mieszkaniowych, ale również właścicieli lokali mieszkalnych.

Czym dokładnie jest nieruchomość wspólna w świetle ustawy?

Warto wiedzieć, że według definicji znajdującej się w art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali omawiana nieruchomość wspólną w najprostszym możliwym ujęciu stanowi zarówno grunt, jak i część budynku oraz urządzenia, które nie służą tylko i wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali. Oznacza to tym samym, że ustawodawca zastosował w tym przypadku definicję negatywną. Wszystko co zatem nie będzie należało do pojedynczego właściciela, będzie stanowić nieruchomość wspólną. Do nieruchomości wspólnej należy zaliczyć klatkę schodową, osiedlowy plac zabaw czy nawet specjalne pomieszczenie, w którym umiejscowiona jest przepompownia.

Jakie są prawa i obowiązki właściciela lokalu?

Koniecznie trzeba zdawać sobie sprawę, że każdy z właścicieli poszczególnych lokali jest także współwłaścicielem danej nieruchomości wspólnej w udziale, jaki został określony podczas wyodrębniania jego lokalu. Godny uwagi jest fakt, ze do momentu, w którym w danym budynku zostały wyodrębnione lokale, współwłasność omawianej nieruchomości wspólnej nie może być zniesiona. Ponadto właściciel określonego lokalu nie ma możliwości na sprzedaż swojego udziału w nieruchomości wspólnej. Jest on bowiem powiązany prawem z własnością lokalu. Koniecznie trzeba również zaznaczyć, że właściciel danego lokalu nie może zgodnie z prawem samodzielnie dysponować swoim udziałem w nieruchomości wspólnej.

Warto także wiedzieć, że z udziału w własności nieruchomości wspólnej będzie również wynikał obowiązek pokrywania kosztów zarządu nieruchomością. Należy do nich zaliczyć różne wydatki, które zostały przewidziane w art. 14 ustawy, czyli koszty ochrony, dostawa prądu czy koszty remontów elewacji. Ponadto wspomniany dział będzie także uprawniał do proporcjonalnego udziału w uzyskiwanych zyskach danej nieruchomości wspólnej.

Jak w kontekście omawianej nieruchomości wspólnej powinno się ocenić zewnętrzne miejsca postojowe?

Należy mieć świadomość, że garaże w zdecydowanej większości przypadków będą stanowiły wyodrębniony lokal, gdzie określonym garażom będzie odpowiadał właściwy ułamek we współwłasności całego lokalu. Oznacza to tym samym, że właściciele lokali, którzy nie zdecydowali się na zakup garażu nie będą w żadnej części współwłaścicielami danego lokalu garażowego. Nie wchodzi on bowiem w skład omawianej nieruchomości wspólnej. Koniecznie trzeba także zdawać sobie sprawę, że właściciel garażu będą samodzielnie ponowić wszystkie koszty, które dotyczą tego lokalu. Godny uwagi jest również fakt, że części wspólne wspomnianego lokalu, do których należy zaliczyć wentylację, ściany nośne budynku czy elewację zewnętrzną, utrzymywane są tak samo, jak nieruchomość wspólna.

Z kolei w przypadku miejsc postojowych, w zdecydowanej większości przypadków będą one stanowiły wynik dokonanego podziału quad usum. Wspomniana metoda w najprostszym możliwym ujęciu polega na tym, że właściciele lokali regulują sposób korzystania z poszczególnych rzeczy, które są przedmiotem ich współwłasności. Oznacza to tym samym, że mimo iż określone miejsca postojowe będą stanowiły część omawianej nieruchomości wspólnej, to na mocy pewnych ustaleń wszystkich współwłaścicieli, uprawnieni do korzystania z miejsc postojowych będą poszczególni właściciele, czyli osoby, które dokonały ich wykupienia.

W jaki sposób może być ustalony udział właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej?

Udział może zostać ustalony przede wszystkim w drodze umownej. Kolejną możliwością jest jednostronne oświadczenie woli właściciela danej nieruchomości, który w danej czynności prawnej dokona wyodrębnienia wszystkich lokali. Należy również wiedzieć, że udział może być także dokonany na podstawie umowy właściciela nieruchomości z nabywcami określonych lokali.