Jeśli chcesz wybudować własny dom, warsztat, sklep lub jakikolwiek inny budynek to z całą pewnością spotkałeś się już z biurokratyczną machiną. Rozpoczęcie inwestycji wiąże się z kosztami oraz dość skomplikowanym uzyskiwaniem niezbędnych pozwoleń i decyzji. Jednym z podstawowych dokumentów jest pozwolenie na budowę. Rozpoczęcie budowy bez niego może wiązać się z poważnymi konsekwencjami. Odpowiedzmy sobie więc na kilka pytań – warunki zabudowy a pozwolenie na budowę – czym się różnią? Co musisz o nich wiedzieć? Kiedy należy po nie występować?

Czym jest pozwolenie na budowę?

Pozwolenie na budowę to decyzja administracyjna, którą wydaje się na podstawie przepisów Ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo Budowlane. Pozwolenie na budowę wydaje Starosta lub w niektórych sytuacjach Wojewoda. Jest to dokument, który jest niezbędny do tego, by realizować budowę nieruchomości. Na jego podstawie wnioskodawca otrzymuje prawo do rozpoczęcia inwestycji budowlanej na konkretnej działce. Rozpoczęcie budowy bez pozwolenia może skutkować nakazem jej rozbiórki i uprzątnięcia terenu.

Czym jest decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu?

Decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (czyli tzw. warunki zabudowy) jest wydawana przez właściwy miejscowo organ tj.: wójta, burmistrza albo prezydenta miasta. Warunki zabudowy są ustalane, gdy teren nie jest objęty obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (w skrócie mpzp). Akt ten mówi o tym, jakie rodzaje inwestycji mogą być realizowane na konkretnym terenie, ale nie jest równoznaczny z pozwoleniem na budowę.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

Teoretycznie cały nasz kraj miał zostać pokryty siecią miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Miały one objąć wszystkie nieruchomości po to, by dbać o porządek i ład przestrzenny. To właśnie dzięki planom ustalanym na dziesięciolecia do przodu Polska miała być dobrze zaplanowana i rozwijać się zgodnie z planem. W rzeczywistości jednak nie udało się stworzyć kompletnych planów wszystkich terenów w kraju. Wciąż są miejsca, które nie zostały ujęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Równocześnie jednak nie ma prawnej możliwości rozpoczęcia budowy czegoś, co nie zostało ujęte w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Pewnym wyjściem z sytuacji było wprowadzenie tzw. warunków zabudowy. Jest to w pewnym sensie rodzaj dokładnych wytycznych i opis tego, jak powinna zostać zrealizowana inwestycja, by wpasować się w miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, pomimo tego, że nie została w nim uwzględniona.

Związek decyzji o warunkach zabudowy z wydaniem decyzji pozwolenia na budowę

Żeby móc wystąpić o wydanie pozwolenia na budowę konieczne jest upewnienie się, że projekt budowlany jest zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub w wyjątkowych sytuacjach – z decyzją o warunkach zabudowy. Decyzja o warunkach zabudowy jest niezbędna do tego, by można było starać się o pozwolenie na budowę. Są to jednak dwa różne akty i nie są one tożsame. To, że w warunkach zabudowy na określonej nieruchomości przewidziano miejsce na dom mieszkalny, nie jest równoznaczne z automatycznym pozwoleniem na budowę domu w tym konkretnym miejscu. Wciąż należy przejść całą procedurę związaną z uzyskaniem niezbędnych pozwoleń na zabudowę nieruchomości.

Budowa wiąże się z dokumentacją

Każda inwestycja budowlana to sporo dokumentacji do przedstawienia w miejscowym urzędzie. Konieczny będzie szczegółowy projekt, który musi być spójny z warunkami zabudowy lub mpzp. Projekt musi spełniać wszystkie wymogi zawarte w tych dokumentach. Jeśli więc plan zakłada, że w tej okolicy domy będą miały dachy dwupołaciowe ze skosem pod kątem 60 stopni, to tylko projekty takich domów mogą zostać zaakceptowane i otrzymać pozwolenie na budowę. Jeśli projekt nie jest zgodny z mpzp to nie może on zostać zatwierdzony i otrzymać pozwolenia na budowę. W takim wypadku konieczne będzie dostarczenie nowego projektu, który spełnia wszystkie stawiane mu oczekiwania.